深中通道通车两周年，马鞍岛房市一落千丈

深中通道通车已经两年，然而马鞍岛的房价却经历了巨大的滑坡。从曾经的3.5万元每平方米到如今的1.3万元，每套百平方米的三房房源，市场价值缩水接近200万。这种现象并非个别，而是整座岛屿的房地产市场整体退潮。

谈及2021年的马鞍岛，曾是整个大湾区热议的焦点，“下一个前海”以及“深圳后花园”的称谓响彻其间。开发商们将展厅设立在深圳，销售团队满怀自信地指着海对岸宣称：“天气晴好时，你将能直视宝安机场的航班起降。”当时，房价从一万元起一路飙升，直至3.5万元，加盖的费用让购房者纷纷愿意支付十几到二十万元的“茶水费”，以争夺一套房源。购房者多来自深圳，他们的逻辑十分简单：前海的均价已达十万元，而马鞍岛仅需三万元，一旦桥通了，房价直逼五万元并不算过分。果然，桥在2024年6月30日正式通车，车流量激增——然而房价并没有随之上涨。

展望2026年8月，马鞍岛的二手房均价已降至12475元每平方米。曾经宣传“无敌海景，坐看前海日落”的热门项目，成交价格大幅缩水，多个单位的单价纷纷跌至1.5万元以下，甚至有的从巅峰的3.3万元直降至1.45万元左右。 ut88.com

接下来，我们来算一笔经济账，通勤成本成了很多深圳购房者做出退场决定的关键因素。除了通行费以外，保守估计单程的费用，包括燃油费用在内，每天往返的支出为160至200元，每月按22个工作日计算，仅过路费和油钱便需3500到4400元。此外，南山科技园的停车费用每月也需800到1000元，这样一来，通勤的刚性开支轻松超过5000元。在2026年的深圳，这笔费用足以让人租到一套精装修的两居室，站在家门口便是地铁站的优质位置。那么，为什么要每天花费两小时在桥上奔波呢？这种账，购房者自是算得清楚，随之而来的是马鞍岛购房支撑的迅速土崩瓦解。

更为心痛的是承诺的配套设施至今没有兑现。曾经中介宣传的香港学校、医院以及大型购物中心，均未落实。如今，买菜需要跑很远，看病更是步履维艰。马鞍岛周边许多售楼处已大门紧闭，玻璃门上贴着转让或出租的告示，一些甚至改为超市和药店，沙盘落满了灰尘，模型也残缺不全。某位中介无奈表示：“当初我们鼓动客户说的‘深中同城’、‘中山划入深圳’、‘房价将与深圳持平’，其实都是虚无的承诺。”

相对而言，有些购房者甚至连退出市场的资格都没有。以中山恒大悦龙湾为例，位于马鞍岛深中通道第一个出口旁，2021年下半年因资金问题爆出重大丑闻，项目最终停工。这使得许多业主陷入经济困境，需要继续偿还房贷，但手里的购房款早已打了水漂。不少人在香港做搬运工，月薪约一万港币，扣除生活费用，剩余全部投入到这套看似遥不可及的房产上。这并非虚构，而是2021年冲进马鞍岛的购房者们的真实写照。 ut88.com

那么，马鞍岛到底还有没有价值？诚然，有，但与当年的价格已不可同日而语。深中通道作为战略通道，其重要性不言而喻；南中城际铁路正在建设中，预计2027年通车；香山站TOD项目已被列为重点工程；翠亨大厦的招商步伐也在加快，希尔顿欢朋、肯德基均已进驻，其办公楼出租率更是突破80%。在2026年初四个月，马鞍岛二手房成交量已超过去年的全年，总体上升37.5%。然而，有必要清晰区分两件事：马鞍岛的长期价值与2019年时的房价是完全不同的。昔日3.5万元的房屋如今仅值1.3万元，这不仅是回调，还是市场在泡沫破裂后重新确立的公平价值。虽然产业在稳步落地，配套设施也在逐渐建设，但你当初付出的高价，其中有很大一部分是概念带来的溢价。当这一概念不再兑现之时，套利的空间便烟消云散。

若你现在考虑投资马鞍岛，请务必思考三个关键问题：首先，你是出于居住需求还是投机炒作？如果是居住需求，是否能承受每月5000元的过路费和油费？其次，你是否有耐心等待？南中城际的通车预计在2027年，而深中经济合作区2028年启动，这些时间表虽真实，但产业成熟、人口引入与配套设施完善则需要更长的时间，你能等待五年乃至十年吗？最后，你到底是为了现在的马鞍岛而买，还是2021年那个被吹捧得天花乱坠的马鞍岛？当前的价格是市场重估后的结果，虽然看似“便宜”，但不能用过去的逻辑去对比现在的房屋价格。真正欺骗的从来不是桥，而是那些将桥视为房价恒久上涨的万灵丹的人。

• • 2026-09-23
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